方正验房工作室::楼市情况比2007年更复杂三季度末调控或转向

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楼市情况比2007年更复杂三季度末调控或转向

发表日期:2009/7/26 19:13:07 点击数：1059

    收紧二套房贷政策、打击捂盘惜售行为……近期，楼市在迅速升温的同时，也嗅到了政策收紧的气息，房地产行业再次站在了十字路口。一方面，房地产的支柱产业地位难以改变；另一方面，房地产业存在局部过热的迹象。这让房地产政策下半年面临着“收紧”与“扶持”的艰难抉择。

    　　站在年中的节点，我们应该如何判断下半年的政策走向呢？《每日经济新闻》记者就此展开了采访调查。

    　　苗头显现

    　　个别城市开打“政策组合拳”

    　　6月22日，中国银监会发出《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，重申要严格遵守二套房贷的有关政策，要求加强对房地产行业形势的研判，严格贷前审查和按揭贷款发放标准，进一步完善按揭贷款风险管控制度。

    　　这份通知，被房地产业界解读为房产政策收紧的信号之一。

    　　同时，在二套房贷政策方面，个别城市开始打起了组合拳。以上海为例，7月19日，来自上海房管局的信息显示，针对当前商品房销售中 “少量多批”、“捂盘惜售”有所抬头的情况，上海市房管局重申，超过3万平方米的商品住房项目，确实需要分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米。

    　　上海知名房地产研究院高级研究员回建强表示，面对当前的形势，国家有关部委已下到基层调研，为下半年采取什么样的调控政策寻找依据。

    　　国际五大行之一的DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼表示，近期，从政府加强监管第二套房贷的政策意图可以预计，下半年，政府对于楼市的政策态度将会更加谨慎。

    　　蒋尚礼表示，值得注意的是，鉴于6月份新增信贷继续创出天量，7月9日，央行恢复了暂停半年的一年期央票发行。根据1998年“前松后紧”的信贷经验，下半年政府将逐步收缩信贷规模、回收流动性，减缓流动性持续扩张的步伐。

    　　历史对比

    　　情况比2007年更复杂

    　　事实上，今年楼市的发展与2007年有许多相似之处，但也存在很多不同点。

    　　克而瑞高级分析师傅琦说，回顾中国房地产的调控历史可以看到，在不同的历史时期和市场行情下，供求关系的调控方向不同。

    　　2007年，市场成交火爆、供不应求的情况很突出，于是政府通过第二套房贷政策对需求进行了控制；2008年，市场低迷成交缓慢，供过于求现象明显，房地产调控政策逐步转向“降低交易成本，支持居民购房”的鼓励性政策。

    　　对于今年上半年楼市情况，傅琦表示：“我们的总体评级是，局部地区警惕（偏热）。原因在于，需求释放明显过快，月度新增供应量跟不上需求释放的步伐，大量的存量供应被消化。”

    　　回建强表示，2009年政府面临的局面是：宏观经济依然没有完全复苏，房地产拉动经济作用明显。而2007年前政府政策的核心是抑制需求，是以宏观经济快速增长为基础。回建强认为，随着住房保障工作的顺利进展，住房问题将逐步得到缓解。因此，政府目前面临的局面，相对于2007年而言要温和一些，也更复杂一些，不宜采用简单的行政手段干预房价。

    　　专家预测

    　　方向：基调不变局部收紧

    　　上海知名房地产研究院综合研究部高级研究员回建强认为，政府对目前楼市如何判断，如何运用好政府的有形之手，对房地产业的健康发展至关重要。

    　　对于当前房产政策初现收紧苗头，多数专家分析认为，下半年政策部分收紧已是大势所趋。

    　　中原地产研究中心分析师张海清认为，从去年底以来，政策的主基调为刺激消费，加大投资供应。在目前整体经济环境下，预计未来政策的主基调不会有方向性改变，但随着价格的快速上涨，局部性政策调整不可避免，如近期银行对二套房贷的收紧等。

    　　对于房地产调控政策，傅琦认为，需要明确的是，调控的目的既非“打压”、也非“托市”，而是保证楼市“持续、稳定、健康”。

    　　有业内人士指出，当前通胀预期增强，推动了房价高涨；而另一方面，经济实体增长仍处于波动中，没有完全好转迹象。因此，在这种情况下，预计下半年的房地产类相关政策，主要从解决房地产结构矛盾下手，扩大供给、抑制过度需求，既要保持房地产稳定增长，又要抑制房价暴涨势头。

    　　蒋尚礼表示，预计下半年楼市成交量可能难继续维持高速增长。稳定的价格，对于下半年的楼市持续向好至关重要。

    　　重点：调节供求稳定房价

    　　傅琦分析认为，由于调控的目的是保证楼市“持续、稳定、健康”，调控政策会涉及房地产开发、市场供求关系、供应结构、市场秩序整顿、住房保障、节能环保等多个领域。政策从来不是直接干涉房价，而是通过调节市场供求关系来稳定房价。如上海市房管局7月重申，分批预售商品房项目每次面积少于3万平方米，就是强制增加供应量的手段。

    　　业内人士认为，以行政手段严格要求开发商增加供应量的方式，有望被其他城市所复制。

    　　对于下半年的政策方向，回建强认为，最好的办法是以不变应万变。也就是说，把现有的规范性政策执行好，如二套房贷政策等，确保投机性需求处于可控状态；同时，加大土地的有效供应，鼓励中小户型的建设和供应，用市场的办法平抑过高的房价。

    　　有业内人士指出，现阶段，要解决当前房地产市场供不应求的问题，最根本的办法是增加房地产市场有效供给。即在确保18亿亩耕地红线安全的基础上，增加住房建设土地供应量，鼓励中小户型住宅的供应，以此缓解当前市场供不应求的局面。

    　　时间：三季度末调控或转向

    　　傅琦说，2009年，土地市场放量已是必然，不过“远水解不了近渴”，对今年商品住宅的新增供应并没有太大的帮助。所以在短时间内难以提升新增供应的前提下，通过政策来控制需求，成为了平衡供求关系的一个重要途径。而调控的目标，是想要通过调控将土地新增供应、商品住宅新增供应、商品住宅存量供应和商品住宅成交保持稳定。

    　　傅琦预计，第三季度末，将可能是调控转向的时期。出现转向的前提条件是，第三季度前半季度商品住宅新增供不应求的矛盾依然延续，市场存量继续下滑；房价普涨、大涨。

    　　傅琦认为，去年以来的鼓励性调控政策，多数的有效期限是到今年底。如果目前供不应求的局面得不到改观，房价必然进入新一轮的上涨通道，这与房地产调控目标不一致，地方政府必然提早回收鼓励性政策，甚至出台抑制性政策。

    　　傅琦说，以上海为例，目前的市场环境以及数据表现已经显示出上海房价已经开始普涨。虽然房价上涨并不说明楼市具有泡沫，甚至可以说上海楼市仍属于比较健康的状态，房价上涨是供应不足以满足客观存在的庞大需求所致，但是调控的目的是 “稳定”，房价快速上涨不符合调控的目标。

    　　楼市调查

    　　50%购房者认为房价还要涨

    　　每经记者杨羚强发自上海

    　　上周末起，银监会收紧二套房贷，京、沪两地地方政府重拳打击“捂盘”。连续出台的政策“组合拳”，究竟能起到多大的作用？目前如火如荼的楼市行情，是否会因此降温？《每日经济新闻》房产周刊就此展开专项调查。大部分被调查者认为，在收紧“二套房贷”后，市场需求仍会保持目前的旺盛势头。

    　　根据调查结果，高达58.51%的被调查者表示，二套房贷收紧的政策，仅打击了一部分实力不够强的炒房客，资金实力雄厚的投资客依然会通过买房抗通胀，楼市将保持目前的热销势头；20.21%的被调查者认为，只有少部分受影响的炒房客会因为银监会的调控而离场，刚性需求将依然保持旺盛，市场目前的供不应求局面将继续维持；只有21.28%的被调查者认为，购房人群数量会大量减少，一些城市的热销景象会消失，商品住宅供应将从供不应求转向供过于求。

    　　上述调查显示，多数人肯定了北京、上海等城市地方政府打击捂盘、囤房的必要性。不过，多数被调查者认为，供不应求的现象在未来房地产市场上依然会很突出。有45.16%的被调查者认为，政策能够或多或少逼出开发商手中的一部分库存供市场消化一阵子，但之后，可能仍会出现供应的青黄不接。31.18%的调查对象认为，由于去年开工量不足，现在开发商即使想增加供应也来不及，供不应求的情况依然会出现。只有23.66%的购房者认为，市场供不应求的局面会改变，开发商会大量供应新房。

    　　在供求局面不变的情况下，大部分参与调查者认为未来房价还会上涨。50.52%的被调查者认为，市场内的抗通胀需求依然旺盛，资金依然源源不断流入楼市，房价仍会持续上涨。而36.08%的调查对象认为，无论是自住需求还是投资需求的购房者都将重新观望，市场进入调整期，房价开始走向平稳。

    　　此前，行业人士普遍认为银监会收紧二套房贷向市场放出一个信号——下半年货币供应将会缩紧。但65.59%的参与调查者却认为，宽松货币政策仍然会是基调。央行仅仅只是抑制个人 “二套房”投资性需求，对个人自住改善性的房贷需求，央行依然会提供充足的资金保障。

    　　记者观察

    　　政策“蜜月期”将结束？

    　　房地产行业就像一个不倒翁，总有很多力量支撑，比如来自地方政府的政策扶持，来自银行方面的贷款支持等。

    　　在经历了2008年房地产市场低迷后，去年10月22日起，地方性的鼓励性调控措施频频出台。一方面，在购房成本上给予了普通购房者优惠；另一方面，市场热门楼盘多数开始降价，刺激了购房需求。在多方面共同的作用下，楼市开始走上量价齐升的轨道。

    　　随着囊中饱满，不少开发商已经慢慢忘却了曾经的“伤痛”。捂盘、涨价，几乎成为如今楼市常见的现象。一些房产业内人士给当前中国楼市的鉴定是：尚未整体复苏，但局部偏热。

    　　凡事物极必反。

    　　6月下旬，银监会对二套房贷款的限制政策，很可能将是2009年中国楼市调控的转折点。一位资深业内人士曾向《每日经济新闻》表示，下半年，继续加快信贷增长的空间已经相对有限，因此，房地产信贷短期收紧也在意料之内。

    　　房地产业的政策“蜜月期”，似乎正逐步离开。每日经济新闻

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