方正验房工作室::南京房产中介“濒危生存”调查

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南京房产中介“濒危生存”调查

发表日期:2008/4/26 13:33:41 点击数：596

    2008注定是楼市多事之秋，南京房产中介“楼外楼”被曝光非法融资近1000万才刚刚两个月，南京房产中介又再曝丑闻，曾被评为“放心中介”的康华中介老总樊秀华，通过借款、出售查封房产等行为敛财2026万元，近日被公安机关网上通缉。
    　　事实上，房地产缺钱已不是奇事，窘态从产业链下端的中介率先暴露出来。还会不会有下一家中介，甚至还会不会有下一家开发商出事？很明显的是，行业洗牌序曲已然开锣。

    　　

    　　现状：在死亡线上痛苦挣扎

    　　号称“房产一条街”的南京华侨路，原本是一些大小中介门店的聚集地。而现在的华侨路，却没有了这种氛围。生意红火时路边的20多家中介门店，现在只剩下10家左右了。

    　　昨日，记者来到华侨路时发现，原本被众多中介公司“占据”的道路两边，竟然出现了花店、美发馆、眼镜店、婚庆公司，一些小规模的二手房公司不见了踪影。年初，记者曾在华侨路上采访过的一家中介公司，目前已经变成了一家家居饰品店。稍显华丽的装饰在这排混杂的小店中间，显得特别显眼。而与之间隔的一家名为“天鸣房地产”的中介门店大门紧锁，里面的办公桌上放着一部孤零零的电话。隔壁港厦中介的工作人员说，这家店1个多月前就关了。另外一家店面的题头写着“康迪亚房产”，店里面却摆放着10余台游戏机；“南房置换”把门店1/4的空间转租给了一家服装店；原本是“南京淘房”的一家中介，后来换成了“21世纪不动产”的门店；但原来有2间房的“21世纪不动产”，现在也缩减成了1间。

    　　业内人士透露，一般的小中介，每个月收入要16000元左右才可以保本。就是说一个月要成交4套40万元的房子，在目前来说，对一些中介是个“奢望”。而大型连锁中介，由于运营成本巨大，每月起码成交二三百套房子才能维持收支平衡。

    　　记者采访得知，华侨路上的这些小中介还算是好的，毕竟船小好掉头，做不下去就关门打烊。但是具备一定规模的连锁中介就没这么好过了。此次曝出丑闻的康华房产公司在南京也算是知名中介，在南京开设有8家门店，是一家以连锁店形式从事南京市房地产经纪业务的公司。

    　　据记者了解，康华老总樊秀华夫妇多次以公司资金周转困难为由，向个人和多家公司借取千万资产。在逾期未归还的情况下，被众多债主先后告上法院。在此期间，樊秀华夫妇还利用中介公司的便利，将自己名下多处被法院冻结的房产私下出售，获取资金。由于二人涉及多起经济纠纷引起了司法机关关注，执行法官怀疑其行为涉嫌诈骗，将案件移送至公安机关处理。

    　　对策：中介提高佣金保生存

    　　挣扎之下能做的就是提高中介佣金，希望自保。

    　　继2006年要求提高中介费率未获批准之后，南京市900家中介上月再次向物价部门提出申请，要求提高佣金比例，希望将中介费率由目前的1.4%提至2%。目前，房地产中介服务费率的国家标准为总房价的3%。2003年7月，江苏省物价局、建设厅规定该省的收费标准为1.5%～2%。但考虑到房价涨幅较大，2004年6月，南京物价局将该市收费标准由2%降为0.4%～1.4%。

    　　南京市经纪人专委会此次代表该市900家房产经纪机构，要求将中介服务费率恢复到2%的标准。我爱我家的一位中介人员告诉记者，近4年来，因物价上涨、市场供求关系变化等，中介公司经营成本不断增加，经营日渐艰难。据介绍，目前全国中介佣金收费标准均在2%以上，其中广州4%、北京3%、上海4%。与全国各大城市相比，南京1.4%的中介服务费率明显过低。在这种环境下，一些中介企业为了求生存，往往违背游戏规则，采取不正当竞争手段操作经营。一些著名的外资品牌中介，如立好信、金丰易居、智恒等纷纷撤离南京，“佣金比例过低已经影响和制约了中介企业行业整体发展”。

    　　商场上有这么句老话，“买卖双方永远不会一条心”，中介公司要求上调佣金比例，可是买房人却觉得中介费用已经很高了。“这份建议让人觉得不对头。”一些买房人听到这一消息后，立即加以反对。市民蒋女士说，她在某中介公司刚刚看中一套房价100万元的房子，现在和中介谈定按照1.2%的标准收中介费，她还是觉得中介费明显偏高了，因为中介仅仅撮合了双方交易，十分简单，如果再涨的话，这个钱也太好赚了。

    　　“如果佣金费真调高了，我们买房子负担岂不是更重了？”市民李先生不无担心地表示，现在南京的房产中介佣金费是1.4%，一套60万元的房子，佣金费是8400元，如果提高到2%，佣金费就要12000元，要多收3600元呢。

    　　南京一家房产中介的资深经纪人也表示，目前南京原则上规定是买卖双方各收房价0.7%的佣金费，但是羊毛出在羊身上，，房主不愿意承担，“游戏规则”都是由买房人支付所有的佣金费，即房价的1.4%。因此，如果将佣金费提高到2%，这部分的钱依然是要由买房人来承担。

    　　南京市物价局相关部门人士昨天向记者表示，中介建议提高佣金的收费标准是个老问题了，前年就曾提过一次，“虽然看到建议了，但短期内肯定不会调整”，要有通盘的考虑。

    　　管理：第三方存管可封堵“黑洞”

    　　楼市异变之下的中介市场，是一个急需监管和自律的市场。

    　　房产中介老总轻易携客户巨额房款潜逃，充分暴露了当前二手房市场在资金监管方面存在巨大漏洞。南京市房产局相关人士告诉记者，其一，房款经中介公司过手时，客户资金与中介公司自己的资金并不分账户管理。这就导致客户购房资金事实上处于中介公司的独立控制状态，在交付卖家之前，“想怎么花就怎么花”。

    　　目前，在二手房市场，中介公司接收客户房款的通常流程分两种：一种是门店业务员首先将房款移交给分行经理，由分行经理转交给区域经理，这个时间大约是3天。之后，区域经理将款项直接打到中介总部的指定资金账户上。大多数中小房产中介都采用这一流程。事实上，买房人的资金在各流转环节随时都有可能发生流失。另一种是，一些规模较大的房产中介在过手二手房交易资金时，由客户通过POS机将钱款直接划入公司账户，避免业务员接触现金，交易的安全度稍高。但多数中介公司都没有设立独立的专款账户，而是将客户资金与公司日常运作资金放在同一账户上。

    　　其二，房款在中介手中滞留时间过长，又缺乏有效监管，在股市火热的情况下，中介公司利用房产交易办理手续的时间差，擅自动用客户资金“打新股”、甚至炒股的情况日益增多。

    　　而对交易资金的疏于监管，正是房产中介卷款潜逃事件屡禁不止的原因所在。事实上，中介公司根本不具有承担监管交易资金安全风险的能力。记者了解到，房产中介公司的注册资金和固定资产一般都不大，其注册资金和固定资产总额与每月公司账户上进入的资金量相比，是小巫见大巫。对于绝大多数房产中介而言，一旦公司内部员工卷走房款，或者房款被挪作投资亏本，中介公司自身无力偿还。这就要求在二手房市场建立交易资金第三方监管制度，即引入证券市场的第三方存管模式——股民资金不是存放在证券公司的账户上，而是存放在银行；银行作为无利害关系的独立第三方，存管客户资金。

    　　针对这种情况，南京市房管局产权市场处专门制定了《南京市存量房交易资金监管办法》，并于去年9月正式实施。这笔资金是如何监管的呢？这一程序分为“两步”走：第一步，买卖双方在二手房交易交件登记的同时，与南京市房地产交易市场签订二手房交易资金监管协议，买方将购房款存入交易市场的指定账户；第二步，房屋登记机关核准后，对买房人过户发证，买方领取产权证后，卖房人可凭资金监管的凭证及身份证件向交易市场申请支取房款，在这一过程中，中介公司不得以任何理由触碰房款。

    《江南时报》 (2008-04-25 第17版)

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